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Vertraglicher Haftungsausschluss für anfängliche Mängeln im Wohnraummietrecht

24.06.2016

Ist eine vermietete Wohnung mangelhaft oder entsteht während der Mietzeit ein Mangel, hat der Vermieter diesen zu beseitigen.


Darüber hinaus ist die Miete, bei einer erheblichen Beeinträchtigung der Nutzbarkeit, bis zur Beseitigung gemindert (§ 536 BGB). Bei Wohnraummietverhältnissen kann das Minderungsrecht nicht zum Nachteil des Mieters ausgeschlossen werden (§ 536 Abs. 4 BGB).

Bedeutend bei Mängeln der Mietsache ist darüber hinaus aber auch § 536 a BGB. Danach kann der Mieter unter anderem bei anfänglichen (d.h. bei Vertragsschluss bereits vorhandenen) Mängeln Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche gegen den Vermieter haben. Darunter fallen unter anderem Umzugskosten, Mietmehrkosten für die Anmietung einer erforderlichen Ersatzwohnung und zum Beispiel auch Schadensersatz für beschädigtes Mietereigentum. Bei anfänglichen Mängeln haftet der Vermieter nach der gesetzlichen Regelung sogar ohne eigenes Verschulden (verschuldensunabhängige Garantihaftung). Ein anfänglicher Mangel der Mietsache liegt dabei bereits vor, wenn ein Bauteil der Mietsache aufgrund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bei Vertragsschluss bereits in diesem Zeitpunkt für seinen Zweck ungeeignet und damit unzuverlässig gewesen ist. Der Mangel muss mithin nicht einmal erkennbar gewesen sein (verborgene Mängel). Die Folgen der gesetzlichen Regelung können also sehr kostenintensiv für den Vermieter werden, obwohl dieser den Mangel bei der Vermietung selbst unter Umständen nicht kannte.

Im Wohnraummietvertrag (auch in einem Formularmietvertrag) kann aber vereinbart werden, dass der Vermieter die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters nach § 536 a BGB für anfängliche, nicht arglistig verschwiegene Mängel ausgeschlossen ist (AG Hamburg, Urteil v. 25.02.2015, Az. 49 C 496/14). Dies ist eine erhebliche Abweichung zum Minderungsrecht, welches vertraglich nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden kann.