schließen

logo ragross

deutschǀenglish

Mietschulden allein begründen keine Kenntnis von Überschuldung des Insolvenzschuldners

17.05.2016

Es kommt immer wieder vor, dass Vermieter von Mietern Zahlungen auf Mietrückstände erhalten und der Mieter innerhalb der nächsten drei Monate einen Insolvenzeröffnungsantrag stellt und dieser bereits im Zeitpunkt der Zahlung gestellt war.


Häufig fechten nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Insolvenzverwalter die Zahlungen gegenüber den Vermietern an und fordern von diesen die Rückzahlung der erhaltenen Beträge.

Ob die Zahlungsforderung des Insolvenzverwalters berechtigt ist, hängt gem. §§ 143 Abs. 1, 130 Abs. 1 und 2 InsO ganz wesentlich davon ab, ob der Vermieter im Zeitpunkt der Zahlung Kenntnis von der Zahlungsunfähigkeit des Mieters oder Stellung des Insolvenzeröffnungsantrages hatte. Gem. § 130 Abs. 2 InsO reicht es aus, wenn der Vermieter Umstände kannte, die zwingend auf eine Zahlungsunfähigkeit oder einen Eröffnungsantrag schließen lassen.

Dies führt dazu, dass Insolvenzverwalter regelmäßig meinen, dass Vermieter bereits allein aufgrund des Bestehens von Mietrückständen gem. § 130 Abs. 2 InsO davon ausgehen mussten, dass die Mieter zahlungsunfähig sind bzw. ein Eröffnungsantrag besteht.

Das Landgericht Gera hat in einem aktuellen Fall nun mit seinem Urteil vom 22.04.2016 (Az. 3 O 887/14) entschieden, dass diese Auffassung falsch ist und eine entsprechende Klage des Insolvenzverwalters eines Gewerbemieters gegen den Vermieter abgewiesen. Allein die Nichtzahlung von Miete bzw. das Bestehen von Mietrückständen in Höhe von 2 ½ Monatsmieten führt nach Ansicht des Gerichts nicht dazu, dass ein Vermieter zwingend von einer wirtschaftlichen Krise des Mieters ausgehen müsse. Es komme bei der Bewertung auf den Einzelfall an. Das Nichtbezahlen von Miete deutet nicht zwingend auf eine Zahlungsunfähigkeit hin, könne andere Gründe haben und ist nicht mit dem Nichtabführen von Steuern und Sozialabgaben (die strafrechtlich relevant sein können) vergleichbar. Es sei auch nicht im Interesse des Mieters und der Allgemeinheit, von einer solchen Vermutung auszugehen. Andernfalls müsste ein Vermieter auch bei nur kurzfristigen Liquiditätsengpässen von Mietern die Mietverträge kündigen und sofort Räumungsverfahren einleiten, um nicht selbst weiteren Schaden zu erleiden. Dies wiederum, könnte z.B. allein wegen kurzfristiger Liquiditätsengpässe zur Lahmlegung vermieteter/verpachteter Produktionsbetriebe führen.

Die Entscheidung dürfte auch auf andere zivilrechtliche Vertragsbeziehungen übertragbar sein.