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Kündigungsausschluss bis zu 4 Jahre möglich

11.05.2016

Vielen Vermietern ist dies schon passiert: Zur Neuvermietung wird die Wohnung renoviert. Sie wird inseriert und besichtigt. Der Vertrag wird ausgehandelt. Der Mieter zieht ein. Nach einem halben Jahr findet der Mieter eine neue Wohnung, die ihm besser gefällt. Er kündigt und zieht aus.


Die Wände weisen leichte Gebrauchsspuren auf, die Dübellöcher sind noch leicht erkennbar. Dann geht es wieder von vorn los: Malerarbeiten, Inserat, Besichtigung, Vertragsverhandlungen. Es entstehen also Kosten für den Maler, den Makler und den Hausverwalter zum zweiten Mal innerhalb eines Jahres. Bei einer durchschnittlichen Rendite von 3% hat die Vermietung der Wohnung diese Kosten nicht erwirtschaftet. Das bedeutet, der Vermieter „erwirtschaftet“ Verluste.

Wir empfehlen daher Vermietern, einen Kündigungsausschluss zu vereinbaren. Das bedeutet, dass der Mieter an den Mietvertrag auf eine bestimmte Zeit gebunden ist.

Dies ist selbstverständlich nicht unbegrenzt möglich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 02.03.2011, Az. VIII ZR 163/10) ist eine formularvertragliche Vereinbarung (also eine Vereinbarung, die nicht ausgehandelt wird) über einen beiderseitigen Kündigungsausschluss für die Dauer von bis zu 4 Jahren nach Abschluss des Mietvertrags für die meisten Mietverhältnisse möglich.

Wenn also am 15.05.2016 ein Mietvertrag über eine Wohnung unterschrieben wird, kann ein Kündigungssauschluss bis zum 14.05.2020 vereinbart werden. Der Kündigungsausschluss muss beidseitig sein, also auch der Vermieter darf in dieser Zeit nicht ordentlich kündigen. Eine außerordentliche Kündigung, z.B. wegen Zahlungsverzugs oder wegen Störung des Hausfriedens, ist selbstverständlich trotzdem möglich.

Üblicherweise werden Kündigungsausschlüsse für ein oder zwei Jahre vereinbart.

Eine Kündigung des Mieters ist dann erst zum Ablauf der vereinbarten Frist möglich. Wenn der Mieter die Wohnung früher verlassen will, muss er trotzdem die Miete bis zum Mietende zahlen. Oftmals werden dann Aufhebungsvereinbarungen geschlossen, in denen der Mieter eine Entschädigung an den Vermieter zahlen muss.

Gern beraten wir Sie individuell zu Ihrem Mietvertragsabschluss.