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Zum Vorliegen des kündigungsrelevanten Zahlungsrückstandes im Gewerbemietrecht

31.05.2016

Kammergericht Berlin, Beschluss vom 8. Januar 2016, Az.: 8 U 205/15


Gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund für den Vermieter liegt insbesondere vor, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Im Fall, den das Kammergericht Berlin zu entscheiden hatte, zahlte der säumige Mieter auf bestehende Zahlungsrückstände vom mehr als zwei Mieten nur einen Teilbetrag. Er glich zu keiner Zeit sein Mieterkonto vollständig aus, sodass zum Zeitpunkt der Kündigung ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten nicht mehr bestand. Das Landgericht Berlin verurteilte in erster Instanz den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Gewerbeeinheit. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Das Kammergericht (Beschluss vom 8. Januar 2016, Az.: 8 U 205/15) entschied im konkreten Fall, dass bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB der Vermieter das Gewerbemietverhältnis außerordentlich kündigen kann, auch wenn der Mieter seinen Zahlungsrückstand bereits teilweise ausgeglichen hat. Diese Voraussetzungen des § 543 BGB müssen nicht mehr im Zeitpunkt der Erklärung oder des Zugangs der Kündigung selbst vorliegen. Zahlt der säumige Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen Teilbetrag auf die ausstehenden Mieten, so ist eine darauf gestützte Kündigung dennoch wirksam, wenn der noch verbleibende Rückstand nicht nur einen Bagatellbetrag darstellt. Eine Kündigung ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher vollständig befriedigt wird. Genau dies wird er aber nicht, wenn nur ein Teil der eigentlichen Forderungen ausgeglichen wird.