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Einwendungsausschluss Betriebskosten [siehe Blog vom 06.05.2016]

31.05.2016

Der BGH hat in seiner neuen Entscheidung vom 11. Mai 2016 (Az. VIII ZR 209/15) entschieden, dass der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB grundsätzlich auch für solche Kosten gilt, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können. 

Mit Schreiben vom 12.07.2012 hatte der Vermieter einer Eigentumswohnung über die Betriebskosten abgerechnet. Dabei hatte er die Hausgeldabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft übersandt, die auch nicht umlagefähige Instandhaltungs- und Verwaltungskosten in Höhe von 789,35 € enthielt. Er hatte von den Kosten der Abrechnung Vorauszahlungen abgezogen und sich dabei zu seinen Gunsten um 700,00 € verrechnet. Die Mieter zahlten. Erstmals mit Schreiben vom 10.05.2014, also nach fast zwei Jahren, rügten die Mieter diese Fehler und forderten die Rückzahlung des Betrags von 1.489,35 €.

Der Vermieter meinte, dass Einwendungen bis Juli 2013 hätten erhoben werden müssen, die Einwendungen aus Mai 2014 müsse er also nicht mehr beachten.

Der BGH hat nun entschieden, dass beide Fehler - der Rechenfehler bei den Vorauszahlungen, aber auch die Umlage von Kosten, die gar keine Betriebskosten sind, - unter den Einwendungsausschluss fallen. Sinn des Einwendungsausschlusses sei es Rechtssicherheit zu schaffen. Streit zwischen Vermieter und Mieter über bestimmte Positionen oder über die Abrechnung insgesamt soll damit vermieden werden.

Etwas anderes gilt nur, wenn selbst in der Abrechnung einige Positionen als "nicht umlagefähig" bezeichnet werden. Hier kann sich der Vermieter nach Treu und Glauben nicht auf den Einwendungsausschluss berufen, weil ja unstrittig ist, dass die entsprechenden Positionen unberechtigt sind. Ein Streit braucht daher in einem solchen Fall nicht vermieden zu werden.