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Keine Anwendung von § 314 Abs. 3 BGB auf Mietverhältnisse

15.07.2016

Kann der Mieter auch gekündigt werden, wenn die Mietrückstände bereits etwas älter sind?


Grundsätzlich ist es so, dass Kündigungen aus wichtigem Grund von Dauerschuldverhältnisse nur innerhalb einer angemessenen Frist ausgesprochen werden können (§ 314 Abs. 3 BGB). Das bedeutet, wenn einem Vertragspartner ein wichtiger Grund für eine Kündigung bekannt wird, muss er auch tätig werden. Wartet er längere Zeit ab, ist die Kündigung unwirksam. Dies gilt aber nicht im Mietverhältnis, hat der BGH am 13.07.2016 entschieden.

Im Fall hatte eine Mieterin die Mieten für die Monate Februar und April 2013 nicht gezahlt, so dass ein kündigungsbegründender Rückstand entstanden war. Erst im August 2013 mahnte die Vermieterin und erst am 15. November 2013 erklärte sie die Kündigung. Die Mieterin war der Ansicht, dass die Kündigung unwirksam sei, weil sie nach sieben Monaten davon habe ausgehen dürfen, dass die Vermieterin nicht mehr kündigt.

Zu Unrecht, so der BGH. Die mietrechtlichen Sondervorschriften für außerordentliche Kündigungen (§§ 543, 569 BGB), in denen das Kündigungsrecht abschließend geregelt ist, verweisen nicht auf § 314 BGB. Dennoch ist es denkbar, dass eine Kündigung wegen Zeitablaufs verwirkt ist. Für die Annahme der Verwirkung bedarf es aber neben des Zeitmoments auch noch eines Umstandsmoments. Es müssen also neben den Zeitablauf auch noch weitere Umstände hinzutreten. Es waren aber im vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, aus denen ein schützenwertes Vertrauen der Mieterin, dass die Vermieterin nicht kündigen werde, folgt.

 

(zitiert nach Pressemitteilung 120/16 des BGH)