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Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen

21.05.2016

Gemäß § 555 Abs. 1 BGB hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden.


Einer Duldungspflicht des Mieters könnten nur persönliche Härtegründe entgegenstehen. Die in der Modernisierungsankündigung mitgeteilte voraussichtliche Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559 BGB sowie die voraussichtlich geänderten Betriebskosten stellen lediglich finanzielle Härtegründe dar, die der Duldungspflicht des Mieters nicht entgegenstehen können.

Nach der Gesetzesbegründung zum Mietrechtsreformgesetz und dem gesetzgeberischen Willen soll der Mieter auch dann Modernisierungsmaßnahmen dulden müssen, wenn die später zu erwartende Mieterhöhung für ihn eine finanzielle Härte bedeutet. Von einer finanziellen Härte ist regelmäßig dann auszugehen, wenn die Miete inklusive des Modernisierungszuschlags mehr als 40% des Haushaltseinkommens ausmacht.

Auch wenn die energetischen Modernisierungsmaßnahmen zu einer Mieterhöhung nach Modernisierung führen und die verringerten Energiekosten diese Modernisierungsumlage nicht kompensieren, dann soll der Mieter nach dem gesetzgeberischen Willen gleichwohl duldungspflichtig sein. Bei der Duldungspflicht des Mieters kommt es nicht darauf an, in welchem Verhältnis die voraussichtliche Modernisierungsumlage zu der voraussichtlichen Einsparung von Heizenergie steht. Auch bei einem Missverhältnis zwischen den Kosten der Modernisierungsmaßnahmen und den Heizkosteneinsparungen/Warmwasserkosteneinsparungen bleibt der Mieter Duldung verpflichtet.

Eine analoge Anwendung von § 25 Energieeinsparverordnung zu Gunsten des Mieters scheidet aus, da es sich um eine öffentlich rechtliche Norm ohne drittschützende Wirkung handelt.