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Minderung bei geringfügigem Mangel und optischen Beeinträchtigungen?

06.06.2016

Wann kann ein Mieter mindern?


Ist eine Minderung bereits gegeben, wenn ein optischer Mangel vorliegt? Wie hoch muss die Beeinträchtigung sein, damit eine Minderung eintritt? Fragen, die sich jeder Vermieter stellt, sobald der Mieter ihm einen Mangel meldet.

Das Amtsgericht Schöneberg (Urteil vom 26. August 2015 - Az.: 104 C 85/15; rechtskräftig) hatte einen Fall zu entscheiden, in welchem der Mieter die Feststellung begehrte, er sei zur Minderung berechtigt, da die Dachflächenfenster (Gebäude aus den 1970er Jahren) nicht luftdicht schlossen und geringer Schimmelbefall an einem Küchenfenster bzw. ein kleiner Feuchtigkeitsfleck im Bad sichtbar waren.

Für eine Minderung ist es notwendig, dass die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung erheblich beeinträchtigt wird. Dies hat das Amtsgericht Schöneberg im vorliegenden Fall verneint. Eine Gebrauchsbeeinträchtigung hinsichtlich der Fenster sei allenfalls gegeben, wenn die Fenster in einem über das normale Maß hinausgehende Umfang undicht wären. Allein die Tatsache, dass die Fenster nicht luftdicht sind, reicht für eine Minderung nicht aus. Dies folge bereits aus der Tatsache, dass Fenster mit Holzfensterrahmen bereits wegen des Materials und der Konstruktion nicht luftdicht seien. Maßgeblich ist hier vor allem der Zustand der Wohnung bei Anmietung. Ebenfalls entschied das Gericht, dass ein geringer, schnell zu beseitigender Schimmelbefall der Küchenfenster keinen Minderungsgrund darstellt.

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass nicht jede Abweichung vom Soll-Zustand der Wohnung einen Mangel der Mietsache darstellt. Beachten Sie aber, dass es sich gerade bei Streitigkeiten um Minderungen immer um einen Einzelfall handelt. Geht die Zugluft über ein geringes Maß hinaus und kann der Mieter dies auch beweisen, kommt durchaus eine Minderung der Gesamtmiete in Betracht, selbiges gilt für den Fall, dass Schimmel- oder Wasserflecken großflächig in der Wohnung vorhanden sind.