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Heilungswirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch bei entgegenstehendem Willen

22.06.2016

Gerät der Mieter mit zwei vollen Monatsmieten in Zahlungsverzug, so ist der Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 BGB berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.


Die fristlose Kündigung wird im Wohnraummietverhältnis gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig befriedigt wird. D.h., der Mieter muss die zur Kündigung berechtigenden Rückstände sowie die bislang fällige Nutzungsentschädigung vollständig zahlen.

Die Frage ist, ob die Wirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann eintritt, wenn der Mieter nach einer berechtigten fristlosen Kündigung die kündigungsrelevanten Rückstände und die fällige Nutzungsentschädigung innerhalb der Schonfrist ausgleicht, gleichwohl die Wohnung an den Vermieter innerhalb eines Monats nach Zustellung der Kündigung zurückgibt.

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 10.12.2013, 63 S 184/13) hat zu dieser Fallkonstellation entschieden, dass durch die vollständige Zahlung der rückständigen Mieten und der Nutzungsentschädigung seitens des Mieters die Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mit der Folge unwirksam wurde, dass das Mietverhältnis fortbestand. Sinn und Zweck der Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist es, dem Mieter Schutz zu gewähren, ohne dass dieser sich der vollumfänglichen Rechtsfolgen schützender Vorschriften in Detail bewusst sein muss. Die Rechtsfolgen treten demgemäß unabhängig davon ein, ob der Mieter mit dem vollständigen Zahlungsausgleich das Mietverhältnis fortsetzen möchte oder nicht.

Auch dann, wenn man die Rechtsauffassung vertreten sollte, dass der Mieter berechtigt ist, in irgendeiner Weise den Folgen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zu widersprechen, so obliegt es dem Mieter, dem Vermieter gegenüber mitzuteilen, dass er das Mietverhältnis nach Ausgleich aller Rückstände nicht fortsetzen wolle. Dies müsste er dem Vermieter allerdings in jedem Fall vor oder aber spätestens bei Ausgleich der Rückstände mitteilen. Ohne eine diesbezügliche Mitteilung treten die Rechtsfolgen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ein, auch wenn der Mieter dies nicht gewollt hat. Denn ohne eine solche Mitteilung würde eine nicht hinzunehmende Ungewissheit über den Fortbestand des Mietverhältnisses bestehen.